Le permis de construire et la déclaration préalable des travaux sont les deux principaux types de formalités obligatoires avant toute construction ou rénovation. Cependant, savoir quel type de permis de construire est requis entre les permis de construire ou une explication préalable de votre projet peut parfois être un parcours d’obstacles. Il est ainsi facile de se perdre dans toutes les procédures administratives légales.
Plan de l'article
Permis de construire et explication préalable
Voici d’abord quelques informations générales importantes :
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- Réglementation plus stricte dans la zone protégée
Si votre projet se situe dans une zone protégée (patrimoine culturel notable, environnement des monuments historiques, lieu classé, site inscrit, réserve naturelle, parc national), la formalité de l’urbanisme est là plus stricte. Nous spécifions ici le cas des aires protégées pour chaque type de projet. De plus, tout travail sur un bâtiment inscrit aux monuments historiques nécessite un permis de construire.
- Respectez le PLU, même sans formalité
Même si vous n’êtes pas soumis à une formalité pour votre projet, vous êtes toujours tenu de respecter les réglementations locales et nationales de planification. Le non-respect de cette obligation constituerait un délit d’urbanisme passible d’amendes et/ou de démolition.
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- Une reconstruction démolie est un nouveau bâtiment
Si vous démolissez et reconstruisez une construction, l’administration considérera qu’il s’agit d’un nouveau bâtiment. Le permis de construire requis correspond alors à la surface créée sans déduire la surface démolie.
- Travailler dans une institution qui reçoit le public (ERP)
Pour tout changement externe ou interne un ERP, même si un permis de construire n’est pas requis, un permis de travail doit être demandé à la mairie.
- Division d’un bâtiment en plusieurs logements
Les distributions de logements sans travaux extérieurs sont réglementées (L.111-6-1 et suivants de la CCH), mais elles ne nécessitent pas de permis de construire. Toutefois, l’autorisation préalable de la division est obligatoire dans les municipalités ou municipalités qui l’ont créée.
- Modification de l’utilisation des locaux résidentiels
Contrairement au changement de destination, le changement d’utilisation n’est pas soumis à l’approbation de la planification. Dans les municipalités de plus de 200 000 habitants et les divisions 92, 93 et 94, le changement d’utilisation d’un appartement (par exemple pour la location à court terme) est soumis à l’approbation préalable de la mairie (L.631-7 et suivants du CCH).
Passons donc en revue les différentes procédures administratives requises pour chaque type de projet sont : un permis de construire ou une déclaration de travail préalable ?
Nouveau bâtiment
Tout d’ abord, vous devez connaître l’empreinte (SDP) et l’empreinte (ES) de votre projet de construction. Ensuite, regardez dans le tableau sous la colonne qui correspond à la tranche PLS de votre projet et à la ligne qui correspond à sa tranche SLC. Par conséquent, la formalité que vous devez effectuer se trouve à l’intersection de la colonne et de la ligne trouvées.
Demande un devis extension d’une construction existante
Dans ce cas, il est nécessaire de connaître l’empreinte (SDP) et le droit de passage (ES) de votre projet d’extension. Sauf dans le cas particulier spécifié ci-dessous, la surface de l’existant ne sera pas prise en compte. Les tableaux suivants fonctionnent de la même manière que dans le précédent talon.
En dehors de la zone urbaine d’une municipalité avec une carte locale (zone U)
| ES ≤ 5 m² | Création SDP ≤ 5 m² | Création SDP > 5 m² et ≤ 20 m² | Création SDP > 20 m² |
| Avant la déclaration | Préparation | permis de construire | |
| ES > 5 m² et ≤ 20 m² | Création | permis de construire | pré-déclaration |
| Création de ES > 20m² | Permis de construire | Permis de construire |
Dans la zone urbaine d’une municipalité avec une carte locale
Dans les zones PLU U et sur une superficie comprise entre 20 et 40 m², la formalité à effectuer est plus compliquée à définir. En effet, dans cette surface après les travaux, toute la surface de plancher du bâtiment doit être prise en compte (construction existante extension). (R.421-14 b)
| SDP ≤ 5 m² | SDP > 5 m² et ≤ 20 m² | SDP > 20 m² et ≤ 40 m², avec SDP de l’extension existante ≤ 150 m² | SDP > 20 m² et ≤ 40 m² m², avec SDP de l’extension existante > 150 m² | SDP > 40 m² | |
| ES ≤ 5m² | pré-déclaration | pré-déclaration | permis de construire | permis de construire | |
| ES > 5m² et ≤ 20m² | pré-déclaration | pré-déclaration | permis de construire | ||
| ES > 20 m² et ≤ 40 m², avec SDP de l’expansion existante ≤ 150 m² | Déclaration préliminaire | précédente | Déclaration préliminaire | Permis | |
| ES > 20 m² et ≤ 40 m², avec SDP de l’extension existante > 150 m² | permis de construire | permis de construire | permis de construire | ||
| ES > permis de construire 40m² | permis de construire | permis de construire | permis de construire |
Le code d’urbanisme libère la création de moins de 5 m² de SDP et d’ES de toute formalité. Cependant, ces travaux nécessiteront inévitablement une modification de la façade de la construction existante (sauf dans le cas de la création d’une mezzanine intérieure). Par conséquent, la déclaration préalable est obligatoire au moindre renouvellement.
La rénovation
- Rénovation de façade : aucune formalité à moins que le PLU ne soumette les rénovations avec une déclaration préalable. (R.421-2 m)
- Rénovation dans une zone protégée, toute modification de l’apparence d’une construction, y compris la reconstruction : déclaration préalable. (R.421-17)
- Rénovation intérieure sans changer l’objectif et sans créer de surface au sol : pas de formalité.
- Convertir une surface fermée et couverte qui n’est pas incluse dans le SDP en un espace formant SDP ≤ 5 m² : pas de formalité. (R.421-17 g)
- Conversion d’une surface fermée et couverte non comprise dans le SDP en une surface fermée Bâtiment qui forme le SDP > 5 m² : explication préalable. (R.421-17 g)
- Modification de la façade ou du toit (création ou modification de baies ou de puits de lumière, remplacement de menuiserie, garde-corps ou changement de couleur sur la façade ou le toit) : explication préalable. (R.421-17 a)
- Modification de la façade ou de la structure porteuse et changement d’objectif ou sous-détermination : permis de construire. (R.421-14 c)
Changement d’objectif
- Modifier uniquement la sous-destination : pas de formalité. (R.421-17 b)
- Changement de destination uniquement : déclaration préalable. (R.421-17 b)
- Changement d’objectif ou sous-détermination et modification de la façade ou de la structure porteuse : permis de construire. (R.421-14 c)
Remarque : Les buts et sous-objectifs pris en compte pour déterminer la formalité requise sont ceux énoncés dans le Objectifs décrits aux articles R.151-27 et R.151-28 de la CU ainsi que les objectifs éventuels décrits par le PLU (TA) applicable. Paris, 07/02/2019, numéro 17-19507).
La démolition
- Démolition d’un bâtiment : Autorisation de démolition si la municipalité a décidé d’introduire le permis de démolition. Si ce n’est pas le cas, au contraire, aucune formalité. (R.421-27)
- dans une zone protégée, démolition d’un bâtiment : permis de démolition (R.421-28)
Différents cas spéciaux
De nombreux cas particuliers nécessitent un permis (permis de construire ou explication préalable). Voyons ce qui
Terrasse couverte, auvent, abri d’auto
- Construction : régime identique aux nouveaux bâtiments (car créer une empreinte au sol).
- Extension : schéma identique aux extensions de construction existantes (création d’une empreinte au sol).
Porche
- Construction d’une véranda : régime identique aux nouveaux bâtiments (en raison de la création d’espace au sol et de surface au sol).
- Extension d’une véranda : schéma identique aux accessoires de construction existants (création d’espace au sol et de surface au sol).
- Fermeture d’une véranda : schéma identique aux accessoires de construction existants (création d’espace au sol).
Abri de jardin, cabane
Remarque : Un abri de jardin, même sans dalle ni fondation, forme à la fois l’empreinte au sol et l’emprise au sol.
- Construction : régime identique aux nouveaux bâtiments (en raison de la création de surface au sol et de surface au sol).
- Extension : schéma identique aux accessoires de construction existants (en raison de la création d’espace au sol et d’espace au sol).
Pergola amovible
- installation d’une pergola amovible qui n’est pas attachée à une construction existante : pas de formalité (puisqu’elle n’est pas considérée comme une construction). (CAA Nantes, 15NT00339)
- dans une zone protégée, installation d’une pergola amovible non adjacente à une construction existante : explication précédente
- Installation d’une pergola démontable à côté d’une construction existante : déclaration précédente (modification de la façade).
Par définition, une pergola n’a pas de couvercle, mais uniquement des éléments ajourés ou un tissu d’ombre. Sinon, il s’agirait d’un auvent qui fournit un soutien au sol. Après tout, on suppose qu’une pergola peut être démantelée si sa structure est légère (bois ou métal, par exemple).
Mezzanine ou intérieur
- Construire un étage sous plafond ≥ 1,80 m dans un bâtiment existant : schéma identique aux extensions de la construction existante (car la surface au sol est créée).
Transformer un garage en salon
- Rénovation d’un garage en salon d’une superficie ≤ 5m² : pas de formalité. (R.421-17 g)
- Rénovation d’un garage en salon d’une superficie de > 5 m² : explication préalable (puisque la surface au sol est aménagée). (R.421-17 g)
Tableau d’affichage
- Construire un mur de moins de 2 m de haut : aucune formalité à moins qu’il ne représente une clôture (voir paragraphe suivant). (R.421-2 f)
- Construction d’un mur d’une hauteur ≥ 2 m : explication préalable. (R.421-9 e)
- Mur de soutènement : aucune formalité à moins qu’il ne s’agisse d’une clôture (voir le paragraphe suivant). (R.421-3 a)
- dans une zone protégée, sur n’importe quel mur, quelle que soit sa hauteur : explication préalable. (R.421-11)
Clôture
- Construire une clôture : aucune formalité à moins que votre municipalité ait choisi de soumettre des clôtures avant la déclaration. (R.421-2 g)
- dans une zone protégée (patrimoine culturel), construction d’une clôture : déclaration préalable. (R.421-12)
Terrasse
- Construire une terrasse de plain-pied : pas de formalité. (R.421-2 j)
- dans une zone protégée, construction d’une terrasse de plain-pied : explication préalable. (R.421-11)
- Terrasse d’une hauteur ≥ 60 cm : régime identique aux nouveaux bâtiments (en raison de la création d’une empreinte au sol).
Piscine
- Construction d’un bassin d’une superficie ≤ 10 m², découvert ou avec couvercle fixe ou mobile à moins de 1,80 m au-dessus du sol : pas de formalité. (R.421-2 d)
- Piscine dans une zone protégée, construction d’un bassin ≤ 10 m², découvert ou avec une couverture fixe ou mobile < 1,80 m au-dessus du sol : explication préalable. (R.421-11)
- Construction d’un bassin supérieur à 10 m² et ≤ 100 m², découvert ou à couverture fixe ou mobile avec une hauteur inférieure à 1,80 m au-dessus du sol : explication préalable. (R.421-9 f)
- Construction d’un bassin d’une superficie de plus de 100 m² : permis de construire. (R.421-1)
- Piscine fixe ou mobile d’une hauteur ≥ 1,80 m : permis de construire (car la surface au sol est créée).
Frottement (nettoyage), épuisement (remplissage)
- Profondeur de lavage > 2 m et surface ≥ 100 m² : explication précédente. (R.421-23 f)
- Amélioration de l’élévation > 2 m et surface ≥ 100 m² : explication préalable. (R.421-23 f)
Serre et châssis
- Construction d’une serre de moins de 1,80 m de haut : aucune formalité. (R.421-2e) dans une zone protégée,
- Construction d’une serre d’une hauteur inférieure à 1,80 m : explication préalable. (R.421-11)
- Construction d’une serre d’une hauteur ≥ 1,80 m et ≤ 4 m et d’une surface ≤ 2000 m² : explication préalable. (R.421-9 g)
- Construction d’une serre d’une hauteur supérieure à 4 m ou d’une superficie de plus de 2000 m² : permis de construire. (R.421-1)
