Comment fonctionne la promotion immobilière ?

En 2017, le développement immobilier a généré un chiffre d’affaires de 4,31 milliards d’euros et a ainsi été l’un des moteurs de l’économie française. Mais qu’est-ce que le développement immobilier ? Comment cela fonctionne-t-il ? Quelles sont les phases de développement d’un projet ? Et quels leviers de financement sont utilisés ? Le développement immobilier n’a plus de secrets pour vous !

Le développement immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Les promoteurs immobiliers sont des entreprises dont l’activité principale est l’exécution de transactions immobilières. Ce sont donc toutes les entreprises qui construisent ou réhabilitent des produits immobiliers comme celui-ci :

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Appartements, bureaux, locaux commerciaux, résidences touristiques, infrastructures pour la récréation de bâtiments résidentiels avec services (comme une maison de retraite) et les projets de développement

Les propriétés produites dans le cadre du développement immobilier doivent être vendues à des acheteurs qui utilisent ou louent la propriété pendant qu’ils restent propriétaires.

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L’immobilier résidentiel représente environ 80 % des transactions sur le marché du développement immobilier. Parmi ces logements, 85 % sont résidentiels.

Le développement immobilier est une activité relativement récente. En fait, il s’est développé en France à la fin des années 1950. Pendant cette période, la demande de logements dans la ville a explosé. À cette époque, une plus grande partie de la population avait également accès à la propriété, grâce à une augmentation du niveau de vie et à un accès plus facile aux prêts bancaires.

Le promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est responsable d’une transaction immobilière, c’est-à-dire qu’il gère l’ensemble du projet et réunir les fonds nécessaires à sa mise en œuvre. C’est toujours une entreprise privée.

Soit la transaction immobilière est effectuée directement par cette société, soit cette dernière crée une certaine structure juridique pour chaque projet. Il s’agit généralement d’une structure appelée SCI (Civil Real Estate Society).

Les principaux acteurs du secteur du développement immobilier peuvent avoir une structure plus complexe. En particulier, ils peuvent avoir une filiale par région ou par activité (maisons, bureaux, gestion locative, etc.).

Les principales phases d’un projet de développement immobilier

Un projet de développement immobilier comporte plusieurs étapes importantes. En particulier, nous pouvons citer :

• Recherche et évaluation du terrain à acquérir,
• Développement d’opérations de développement immobilier, y compris la recherche de fonds,
• L’acquisition d’œuvres,
• Le suivi quotidien des opérations, la commercialisation de l’opération,
• La livraison des marchandises.

La réglementation du développement immobilier

Le développement immobilier est une activité surveillée de très près, en particulier dans la construction résidentielle. Particulièrement, il y a trois textes principaux :

• La loi du 3 janvier 1967 régissant la vente des bâtiments à construire,
• La loi du 16 juillet 1971 réglementant les opérations effectuées par les entreprises de construction,
• La loi du 4 janvier 1978 sur la responsabilité et assurance dans le secteur de la construction.

Les promoteurs immobiliers sont connectés à leurs clients grâce à l’un de ces contrats :

• Un contrat de développement immobilier,
• Un contrat de construction de maisons individuelles,
• Un contrat d’achat en état d’achèvement futur (VEFA) correspondant à la vente sur plans.

Financement d’une société de développement immobilier

Les activités de développement immobilier impliquent des besoins de financement considérables. En fait, il faut supporter les premiers engagements, tels que l’achat de terrains, mais aussi les dangers potentiels associés au développement du projet. Ce financement provient de trois ou quatre sources.

Estimer les besoins de financement

Avant de pouvoir utiliser les différentes sources de financement, le promoteurs immobiliers calculent si l’acquisition du terrain lui permet de réaliser des bénéfices. Nous utilisons ensuite une méthode « rétrograde » : le promoteur immobilier déduit toutes les dépenses futures des revenus projetés. Il reçoit ainsi la marge de prévision. De cette façon, il peut évaluer son budget.

Cet exercice est complexe, car le promoteur immobilier doit s’attendre au prix de vente des propriétés dans 2 ou 3 ans. Il doit également estimer correctement le coût total de l’opération.

Financement bancaire

Acteur de premier plan dans le financement du développement immobilier : les banques. Ils fournissent une avance de fonds sous forme de prêt à moyen terme. Ces fonds permettent de financer l’achat de terrains et les premières dépenses (études, architecture, démarrage des travaux…).

En général, ce prêt couvre au maximum 40 % des besoins de financement de l’opération. Il n’est accordé que si le promoteur peut financer 20 % de l’opération avec des fonds propres. Après tout, le financement bancaire ne peut avoir lieu que si le permis de construire a déjà été accordé.

Ventes en phase future d’achèvement (VEFA)

Les ventes en phase future d’achèvement (VEFA) sont des ventes réalisées dans les délais prévus. C’est la spécificité française. Ainsi, les acheteurs paient leur propriété pendant sa construction. Ces remboursements au promoteur seront rétablis dans le financement de l’opération de réalisation du projet.

Le moment du paiement est le suivant :

• Un dépôt inférieur à 5 % pour la réalisation dans un délai de 24 mois et inférieur à 2 % si l’opération est plus longue durera plus de 24 mois.
• Un paiement après l’achèvement des fondations pour atteindre un maximum de 35 % du montant de la propriété.
• Un coulage au moment du drainage de l’eau, c’est-à-dire la pose de la charpente et du toit pour atteindre un maximum de 70%.
• Un moulage au moment du soufflage de l’air, c’est-à-dire l’installation de la menuiserie extérieure pour atteindre un maximum de 80%.
• Un paiement lorsque les surfaces sont détectées pour atteindre au moins 95 %.
• Paiement des 5% restants au moment de la livraison de la marchandise conformément au contrat d’achat.

Les ventes de VEFA représentent généralement 40 % du financement d’un projet de développement immobilier. Les banques exigent souvent que 50 % de la valeur des lots soient pré-commercialisés afin de prêter au promoteur immobilier.

Pour sauver ses lots dans Pour vendre VEFA, le promoteur doit recevoir une garantie financière d’une banque pour l’achèvement des travaux (GFA). Il assure la livraison du bâtiment aux acheteurs, même en cas de panne du promoteur.

Capitaux propres

Les fonds propres constituent le troisième pilier du financement du développement immobilier. C’est la partie que le promoteur finance lui-même.

Le promoteur immobilier tente de réduire autant que possible la part des capitaux propres qu’il investit dans un projet, car il reste immobilisé tout au long de l’opération, ce qui peut l’entraver lorsqu’il s’agit de lancer d’autres projets en parallèle. En réduisant la part des capitaux propres dans l’opération, il minimise également les risques. Toutefois, pour obtenir un prêt bancaire, elle doit financer au moins 20 % de la transaction en fonds propres.

Pour minimiser la part des capitaux propres investis, le développeur essaie de générer un effet de levier. Il s’agit de s’endetter pour augmenter votre capacité d’investissement. Par conséquent, les gains de la dette sont plus importants que la dette initiale, ce qui rend l’opération intéressante.

Le financement participatif, un outil pour compléter les fonds propres

Afin de minimiser la part des capitaux propres investis, les promoteurs immobiliers peuvent se tourner vers d’autres acteurs pour financer proprement une partie de leur argent. Le financement participatif immobilier est l’un de ces leviers.

Cela permet à l’organisateur de lancer une campagne de financement participatif sur une plateforme similaire à Lendopolis. Les montants collectés complètent les fonds propres afin d’atteindre la part de 20 % demandée par les banques.

Par exemple, un promoteur finance 10 % de la transaction avec ses propres fonds et 10 % avec une transaction de financement participatif, ce qui lui permet d’atteindre le seuil de 20 %.

Les facteurs clés du succès d’une opération de développement immobilier

Qu’est-ce qui fait la réussite d’un projet puisque vous savez maintenant tout sur le financement de développements immobiliers ? Tout d’abord, la commercialisation rapide des lots aux conditions de prix définies dans les prévisions permet de lever les fonds nécessaires et de respecter le budget.

Le succès dépend souvent du choix de la parcelle : un emplacement intéressant, un bon environnement, un simple terrain à construire, etc. Cela dépend également fortement de la conception, des décisions architecturales et du déroulement de l’opération.